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El Supremo obliga a la banca a devolver millones sepultados en promociones fallidas |

El Supremo obliga a la banca a devolver millones sepultados en promociones fallidas

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http://www.elconfidencial.com/empresas/2016-02-25/el-supremo-obliga-a-la-banca-a-devolver-millones-sepultados-en-promociones-fallidas_1157526/

NOVEDADES BANCA- NOTICIA ‘EL CONFIDENCIAL’

El Tribunal abre un nuevo frente judicial contra las entidades bancarias. Una ley de 1968 recién derogada les obligaba a vigilar los fondos que los compradores daban a constructores

El Tribunal Supremo ha asestado un nuevo golpe al sistema bancario español. En una sentencia del 21 de diciembre pasado, el alto tribunal sienta jurisprudencia y ordena a los bancos a devolver el dinero adelantado por clientes a promotores para viviendas que no se construyeron. Así que la banca responderá por miles de urbanizaciones fantasma, especialmente en el litoral y muchas vendidas a compradores británicos. La clave está en una ley de 1968, aprobada después de un escándalo que dejó a 10.000 personas sin casa en Madrid, y que obligaba a los bancos a tener avalada la cantidad entregada a cuenta para la vivienda, algo que incumplieron masivamente durante la burbuja. El fallo ha corrido como la pólvora entre los despachos especializados porque fija una doctrina dura con la banca, y los departamentos de riesgos de los bancos echan humo intentando cuantificar su impacto. La ley ha estado vigente hasta el pasado 1 de enero, cuando entró en vigor la reforma del PP que rebajaba las condiciones para la banca.

En junio de 2004, una vecina de Valencia hizo lo que tantos otros españoles: dio la entrada para una casa. Iba a ser un adosado en Dénia (Alicante), bajo el Montgó y cerca del casco urbano. La urbanización tenía 94 casas, entre apartamentos, chalés y adosados, y estaba impulsado por el alemán Hermann Schmitz en la promotora Berliner Bau Project La Siesta, (explotaba en el nombre el prestigo de ser alemán). El 25 de junio de ese año, la compradora dio la primera entrada a cuenta y los meses siguientes llegó a ingresar en la cuenta de la CAM de la promoción 38.400,55 euros. Recuerden que entonces los pisos nunca bajaban y España jugaba la Champions League de la economía. Según el contrato, las casas debían estar listas en dos años.

Lo normal entre los compradores que se quedaron sin vivienda por el estallido de la burbuja era ir en los tribunales contra el promotor. Pero esperar recuperar el dinero de un empresario quebrado y sin más activos que esqueletos de hormigón es casi imposible, por muy buena fe que tenga el administrador concursal. Pero Cristina Juan Vidal, del despacho valenciano Asiaín Asesores, no solo demandó a la promotora sino también a la CAM, que recibía el dinero y que había dado 11 millones al promotor para la construcción de las casas.

La abogada esgrimía la ley «sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas». Se trata de un conciso texto legal -dos páginas y siete artículos de escritura clara, con puntos y seguidos en lugar de eternas subordinadas- con el que el régimen franquista quiso proteger a los compradores de viviendas. La ley nació un año después del escándalo Nueva Esperanza. La quiebra de Construcciones Nueva Esperanza dejó a 10.615 familias sin el piso por el que habían pagado 105,89 millones de pesetas de la época. Así que el régimen franquista estableció una serie de protecciones al consumidor. Obligaba al banco a tener una serie de avales y garantías para que la entrada de una vivienda se destinase a la construcción y siempre estuviese garantizada si el promotor quebraba. Entre otras cosas, fijaba que el dinero debía ir a una cuenta especial, siempre avalada. Juan Vidal defiende la ley: «Tiene de bueno que no necesita ser extensa para dejar clara la defensa de la parte más débil, el consumidor de vivienda en plano». Al ser concisa, añade, «no da apenas pie a interpretaciones contradictorias».

Al recibir la demanda, la CAM argumentó que no pintaba nada en el procedimiento, que era un tercero ajeno al pacto entre los compradores y la promotora, y que si el dinero ya no estaba no era su problema. La jueza Marisa Fayos Bonell, titular del juzgado 5 de Dénia, rechazó su pretensión el 9 de noviembre de 2011: «Si la CAM avaló las obras de urbanización y la promoción, hemos de concluir que la entidad crediticia era sabedora del deber de ingreso de los pagos de los compradores en una cuenta especial, extremo que debió indicar al promotor, y en todo caso , exigirle la presentación de aval o seguro que garantizase la devolución de dichos ingresos, no pudiendo ahora alegar que era un tercero y que solo se le pidió que avalara las obras de urbanización»,señala el fallo. Condenó a la caja a devolver el dinero más el 4% de interés anual.

En los últimos años ha habido una serie de sentencias como esta, aunque otras iban en sentido contrario, explica Guadalupe Sánchez, de GM Legal Experts, un despacho en Guardamar de Segura (Alicante) que ha ganado decenas de casos. Los bancos, que con los primeros fallos en contra pagaban para evitar jurisprudencia de instancias superiores, empezaron a recurrir después para evitar el efecto llamada. La CAM llevó el caso a la Audiencia Provincial y ahí le dieron la razón. Según esa sentencia, quien debía garantizar el dinero era el promotor, no la CAM. «La propia ley [de 1968], como el Tribunal Supremo, consideran que la obligación de garantizar la devolución de las cantidades entregadas antes de la construcción o durante ella, más el interés legal,corresponde al promotor mediante aval o seguro», falló la sección sexta de la Audiencia de Alicante el 4 de julio de 2012.

 

La abogado Cristina Juan Vidal recurrió en casación al Supremo. Es una vía complicada que rara vez prospera. Pero esta vez hubo bingo. El pasado 21 de diciembre, la sala primera del Tribunal Supremo corrigió a la Audiencia y condenó al banco (la promotora hacía tiempo que había volado del procedimiento por la vía de no aparecer). Señaló que la ley de 1968 desmiente que los bancos sean «terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de exigir». Condena a la CAM a devolver el dinero más intereses y costas.

En este fallo, del que fue ponente Francisco Marín Castán, presidente de la sala Civil del Supremo, fija además «la siguiente doctrina jurisprudencial»: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad». 

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