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Blog Tomas Ballestero Abogados Lawyers http://www.abogadojavea.com/blog Experiencia y prestigio Wed, 09 Aug 2017 09:57:24 +0000 es-ES hourly 1 https://wordpress.org/?v=4.1.32 EL SUPREMO OBLIGA A LOS BANCOS A PAGAR LAS COSTAS POR LAS CLÁUSULAS SUELO ABUSIVAS http://www.abogadojavea.com/blog/el-supremo-obliga-a-los-bancos-a-pagar-las-costas-por-las-clausulas-suelo-abusivas/ http://www.abogadojavea.com/blog/el-supremo-obliga-a-los-bancos-a-pagar-las-costas-por-las-clausulas-suelo-abusivas/#comments Wed, 09 Aug 2017 09:57:24 +0000 http://www.abogadojavea.com/blog/?p=411 Leer más

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La Sala Primera del Tribunal Supremo, reunida en Pleno, se ha pronunciado por primera vezsobre la imposición de costas de las instancias anteriores tras la estimación del recurso de casación interpuesto por un particular, con la consiguiente obligación de restitución de la totalidad de las cantidades cobradas de más en virtud de la cláusula suelo declarada nula, con completo efecto retroactivo, tras ajustar la sala su doctrina a la del TJUE.

Imposición de costas desde el principio de efectividad

La sentencia, de la que ha sido ponente su Presidente, Excmo. Sr. Marín Castán, aborda la cuestión de laimposición de costas sustancialmente desde el principio de efectividad, toda vez que el cambio de jurisprudencia de la sala se basa esencialmente en el pronunciamiento de la STJUE de 21 de diciembre de 2016 (Gutiérrez Naranjo), que a su vez se funda en el derecho de los consumidores a no estar vinculados por una cláusula abusiva.

Principio de vencimiento



La norma general en la imposición de costas es el principio de vencimiento, de modo que la no imposición de costas al banco demandado supondría en este caso la aplicación de una salvedad a dicho principio en perjuicio del consumidor. Si el consumidor, a pesar de vencer el litigio, tuviera que pagar sus gastos en las instancias, se produciría unefecto disuasorio inverso, para que los consumidores no promovieran litigios por cantidades moderadas. Además, la actividad procesal del banco demandado pretendió, más allá de invocar a su favor la anterior doctrina jurisprudencial, intentar su suspensión por prejudicialidad civil, negar por completo la obligación de restitución, y oponerse a la admisión antes y después de tener conocimiento del contenido de la STJUE de 21 de diciembre de 2016.

Voto particular

La sentencia cuenta con el voto particular de tres magistrados, fundado en el cambio sobrevenido de jurisprudencia y las serias dudas de hecho o de derecho que ello ha producido, así como en la ausencia de afectación del principio de efectividad.

 

Fuente: https://actualidad.vlex.es/vid/supremo-obliga-bancos-pagar-685317821?from_fbt=1&from_social=true&cpi=515492&fbt=webapp_preview

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La importancia de la hoja de encargo profesional de los abogados. http://www.abogadojavea.com/blog/la-importancia-de-la-hoja-de-encargo-profesional-de-los-abogados/ http://www.abogadojavea.com/blog/la-importancia-de-la-hoja-de-encargo-profesional-de-los-abogados/#comments Wed, 09 Aug 2017 09:54:42 +0000 http://www.abogadojavea.com/blog/?p=408 Leer más

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Habitualmente, la relación entre abogado y cliente tiene el carácter de un arrendamiento de servicios, contrato que no tiene específicos requisitos de forma para su validez. Aunque pueda formalizarse verbalmente, es muy aconsejable que conste por escrito en lo que se denomina hoja de encargo profesional.

 Tanto para clientes conocidos como para otros que nos han recomendado pero de los cuales no tenemos referencias, se puede dar el caso de empezar a trabajar y que luego surjan puntos de discusión en cuanto al desarrollo del proceso o su coste, aunque normalmente a esas alturas el abogado ya ha realizado gran parte del trabajo, quedando pendiente la ardua labor de cobrar los honorarios.
 Se trata de una forma de establecer el trabajo que va a desarrollar el abogado dentro de un proceso o informe, sirviendo como presupuesto de cara al establecimiento de honorarios y la aprobación de los mismos.

Uno de los elementos esenciales es el de los honorarios profesionales, en base a un precio fijo o por horas o conforme a un resultado o cualquier otro sistema que se considere adecuado y no esté en contra de la normativa vigente. En caso de que se pacten honorarios según resultado es importante definir el mismo y las consecuencias de su cumplimiento parcial.

Los criterios orientativos de los Colegios pueden ser una primera pauta. Tan esencial como lo anterior es la forma de pago y los plazos para su liquidación, no olvidando indicar la sujeción al IVA y las posibles retenciones.

Otro de los puntos importantes es la petición de provisión de fondos. Los abogados con mayor experiencia suelen hacer mucho hincapié en este asunto a favor de los abogados que están iniciando su actividad. La provisión garantiza que parte del trabajo se cobra por adelantado y establece un mayor vínculo o compromiso entre el abogado y el cliente.

Por otra parte, el contenido mínimo que debe tener la hoja de encargo es:

Datos del abogado y cliente, haciendo constar todos los datos personales de los mismos. Si es una sociedad profesional habrá que identificarla.

Detalle de los servicios que se van a prestar, con el máximo detalle de las diferentes fases y trabajos a realizar en cada una de ellas.

Determinación de honorarios, la cual debe realizarse con el mayor detalle posible y el cálculo de los mismos para cada una de las fases.

-En caso de existir otra serie de costes asociados al servicio, como pueden ser los procuradores o los gastos de notaría, también deben establecerse detalladamente como parte de los gastos del proceso.

Cláusula de protección de datos.

No deben de olvidarse ciertas advertencias al cliente, tales como la posibilidad de ser condenado en costas si se desestima su petición, que la insolvencia del ejecutado pueda implicar la imposibilidad de cobro de los derechos reconocidos en sentencia o, la posibilidad de delegar una parte del contenido del encargo en sus socios u otros abogados o profesionales.

Después del repaso anterior, creo que es bastante conveniente, sobre todo para abogados jóvenes, pero también para el resto de compañeros que desarrollan esta profesión, el tener siempre una hoja de encargo disponible y bien redactada, para dar la máxima información y credibilidad al cliente, al igual que tener un justificante de los servicios a realizar y un soporte para poder cobrar los mismos.

 

Fuente: https://confilegal.com/20170715-la-importancia-de-la-hoja-de-encargo-profesional-de-los-abogados/

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What does a conveyancing lawyer do? http://www.abogadojavea.com/blog/what-does-a-conveyancing-lawyer-do/ http://www.abogadojavea.com/blog/what-does-a-conveyancing-lawyer-do/#comments Wed, 09 Aug 2017 09:28:51 +0000 http://www.abogadojavea.com/blog/?p=400 Leer más

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The role of a conveyancing lawyer is one that many find confusing. At first sight, many people form the view that the purchase of a home shouldn’t be as complicated as it is and that a lawyer may not be required. However, when you dig deeper there are a number of other transactions, negotiations and promises that must happen between all of the parties involved. Unfortunately, we’ve seen a number of instances where someone has tried to save a few pennies by choosing not to engage a conveyancing lawyer, and ended up paying a huge amount more to rectify mistakes.

 

Conveyancing lawyer: The keeper of promises

At the core of the role, a conveyance lawyer is responsible for enforcing promises, known as undertakings, given by parties to the conveyancing transaction.

 

More relationships than meets the eye

Conveyancing is not a simple buy-sell transaction. In fact, there is a complex matrix of relationships involved. Both the seller and buyer’s banks are integral to the sale and purchase, as are insurers.

 

Conveyancing transactions in detail

It is a conveyancing lawyer’s job to bring all of those relationships together and ensure that each party’s concerns are met before the transaction is completed. Much of this activity is invisible to the buyer and seller but it is critical to the transaction happening. Some of the key parties and their requirements are:

 

Banks

Banks will not lend money unless they are confident that the person or persons borrowing the money has met a number of requirements:

That the documents have been fully explained

Legal undertakings that the money advanced will only be utilised to complete the purchase of the property;
That the property is insured;
That a mortgage will be registered over the title to the property securing the bank’s advance.
Until all of these requirements are complied with, the bank will not allow money to be advanced to the person purchasing the property.

 

The seller’s conveyancing lawyer

In the case of the solicitor acting for a seller, the seller’s lawyer makes promises to the buyer’s lawyer that the property can and will be transferred to the buyer on receipt of the purchase price.

The seller’s lawyer must also give promises to the buyer’s lawyer that all mortgages and other encumbrances will be repaid on the settlement date.

 

The buyer’s conveyancing lawyer

A buyer’s lawyer promises that the purchase price has been deposited to the seller’s lawyer’s account and that the funds will not be reversed.

 

The services offered by Tomas Ballestero Abogados in the transfers are:

 

-       Review the contract and apply any necessary changes.

-       Check the correct description of the property in the Land Registry (Registro Propiedad)

-       Investigate any possible debts on the property.

-       Prepare and control the signing of the contracts.

-       Prepare the payments.

-       Prepare the drawing up of the deeds in the offices of the notary.

-       Accompany you to the offices of the notary on the day of the signing.

-       Retain any necessary amounts from the seller.

-       Retain the obligatory 3% from the seller if he is fiscally non-resident in Spain and deposit this amount with the tax authorities.

-       Organise payment of your purchase tax 10%.

-       Oversee the payments to the Notary and the Land Registry.

-       Retain and organise payment of the local plus-valia tax payable by the seller.

-       Inscribe the new owner´s name in the Land Registry.

-       Change all the utilities to the new name ie water, electric, community, gas, rubbish, telephone etc

 

 

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Los bancos deben responder de las cantidades entregadas por los compradores de vivienda que no hayan sido ingresadas en una cuenta especial ni avaladas por el promotor http://www.abogadojavea.com/blog/los-bancos-deben-responder-de-las-cantidades-entregadas-por-los-compradores-de-vivienda-que-no-hayan-sido-ingresadas-en-una-cuenta-especial-ni-avaladas-por-el-promotor/ http://www.abogadojavea.com/blog/los-bancos-deben-responder-de-las-cantidades-entregadas-por-los-compradores-de-vivienda-que-no-hayan-sido-ingresadas-en-una-cuenta-especial-ni-avaladas-por-el-promotor/#comments Tue, 08 Aug 2017 09:40:14 +0000 http://www.abogadojavea.com/blog/?p=396 Leer más

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Los bancos deben responder de las cantidades entregadas por los compradores de vivienda que no hayan sido ingresadas en una cuenta especial ni avaladas por el promotor
La Sala primera del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia, de fecha 21 de diciembre de 2015 (sentencia número 733/2015, ponente señor Marín Castán), en la que resuelve la cuestión de si la entidad de crédito en la que el comprador de una vivienda ha ingresado las cantidades anticipadas al promotor de la misma, debe responder frente a él cuando dicho promotor no haya abierto en la misma entidad una cuenta especial ni presentado aval o seguro por dichas cantidades, tal como establece la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.Y a este respecto, la Sala fija como doctrina jurisprudencial que: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».

Los hechos

En octubre de 2004 la actora suscribió con la promotora demandada contrato de compraventa sobre una vivienda en construcción, en el que se incluyó una cláusula por la que el vendedor se obligaba a entregar la vivienda en un plazo de 24 meses a partir de la firma del contrato (es decir, el 14 de octubre de 2006).

La compradora entregó a la promotora, a cuenta del precio y en varios pagos, la suma total de 38.400,55 euros. Dicha cantidad fue ingresada en una cuenta corriente que la promotora tenía en la entidad bancaria codemandada.

Antes de que venciera el plazo de entrega, la compradora admitió una ampliación de obra, lo que determinó que dicho plazo se prorrogara cuatro meses más (hasta el 14 de febrero de 2007), fecha en la que las obras no se habían concluido.

Con fecha 12 de noviembre de 2010 la compradora dedujo demanda contra la promotora y contra la entidad bancaria, en ejercicio de una acción de «rescisión» del art. 3.1 de la Ley 57/1968, interesando que se la tuviera por desistida del contrato y se condenara solidariamente a ambas demandadas a restituir las cantidades entregadas a cuenta del precio más intereses desde la fecha del primer ingreso.

La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda, tuvo por desistida del contrato a la compradora demandante por incumplimiento del plazo de entrega por la promotora demandada, dado que la obra ni siquiera había finalizado al tiempo de dictarse dicha sentencia, y condenó a dicha promotora y a la entidad de crédito codemandada, solidariamente, a restituir las cantidades anticipadas por cuanto había financiado la construcción de la promoción mediante un préstamo con garantía hipotecaria y avalado los costes de urbanización, hechos de los que cabía deducir que fue conocedora del incumplimiento de la promotora -que solo tenía una cuenta, no la especial, en la que los compradores realizaban sus ingresos- y que, pese a ello, no la advirtió ni le exigió que presentara aval o seguro en garantía. Por tanto, la condena de la entidad de crédito se fundaba en serle de «plena aplicación », como solicitaba la demandante, el art. 1.2 de la Ley 57/1968, pues «sabía que las transferencias en la única cuenta abierta a favor de la promotora debían serlo para el pago de las viviendas », y venía obligada a «velar por el cumplimiento de la legalidad vigente, que no era más que asegurarse de que las entregas se efectuaran a través de una cuenta especial y exigir asimismo una garantía para devolución de dichas cantidades ».

La sentencia de primera instancia solo fue recurrida en apelación por la entidad de crédito codemandada, por entonces ya «Banco CAM, S.A.U.», y la sentencia de segunda instancia estimó su recurso, absolviéndola de todas las pretensiones formuladas en su contra.

En síntesis (fundamento de derecho segundo in fine ), consideró que no existe obligación legal que impusiera a la entidad de crédito el deber de exigir a la promotora la apertura de una cuenta especial por ser una obligación de la promotora, que bien podía haber preferido suscribir las garantías (aval o seguro) con otra entidad.

Contra esta sentencia la actora interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación, que es estimado por el TS.

La sentencia del Tribunal Supremo

Los argumentos de la Sala para estimar el recurso se contienen en los siguientes fundamentos de derecho (los destacados son nuestros):

“CUARTO.- El recurso de casación por interés casacional se articula en dos motivos.

El motivo primero se funda en infracción de los arts. 1 y 3 de la Ley 57/1968 y en el interés casacional representado por jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales. Se argumenta, en síntesis, con cita además de la d. adicional 1ª y el art. 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación y del art. 15 y la exposición de motivos de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, que la enérgica e imperativa protección de los compradores de viviendas por la Ley 57/1968 no puede quedar restringida por interpretaciones formalistas y rigoristas porque, desde cualquier punto de vista, la cuenta del promotor en la misma entidad de crédito que le concede el préstamo para la construcción y le avala ante el Ayuntamiento por las obras de urbanización, «no puede ser otra que la cuenta especial a que se refiere la Ley 57/1968». En apoyo de esta tesis cita las sentencias de la Audiencia Provincial de Burgos de 20 de junio de 2012 y 29 de junio de 2011 y de la Audiencia Provincial de León de 24 de julio de 2009, además de las sentencias de esta Sala de carácter más general sobre la finalidad de la Ley 57/1968 (SSTS 7 de febrero de 2006, 8 de marzo de 2001 y 15 de noviembre de 1999). Finalmente, se destaca que la cuenta en que se ingresaron las cantidades anticipadas por la recurrente era la única del promotor en la entidad de crédito y que en los ingresos efectuados por la recurrente se hacía constar el concepto de pago a cuenta del precio del apartamento y plaza de aparcamiento adquiridos en plano.

(…)

QUINTO.- La respuesta a los motivos así planteados, que como ya se ha dicho justifican el interés casacional del recurso por la necesidad de resolver, como cuestión estrictamente jurídica que el tribunal sentenciador ha decidido de forma distinta que otras Audiencias Provinciales, si la entidad de crédito en la que el comprador ingresa las cantidades anticipadas debe responder frente a él aunque el promotor no haya abierto en la misma una cuenta especial ni presentado aval o seguro, ha de fundarse necesariamente en la reciente y abundante jurisprudencia relativa a la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante Ley 57/1968), con la puntualización de que, en realidad, la norma que principalmente debe ser interpretada es la contenida en la condición 2ª del art. 1 de dicha ley.

Según la norma de que se trata, los promotores deben percibir las cantidades anticipadas «a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en la que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior” (es decir, un seguro o un aval bancario).

Se trata, en definitiva, de determinar el alcance de la expresión «bajo su responsabilidad” cuando, como en este caso, las cantidades anticipadas no se hayan percibido en una cuenta especial sino en la única que el promotor tenía en la entidad de crédito codemandada.

La jurisprudencia de esta Sala sobre la Ley 57/1968, conformada sobre todo a raíz de las situaciones creadas por la crisis económica y financiera (promotores en concurso y compradores que habían anticipado cantidades pero no iban a recibir las viviendas), está presidida por el rigor con el que dicha ley, anterior a la Constitución, protegía a los compradores de viviendas para uso residencial, rigor que la Constitución no vino sino a reforzar en sus arts. 47 (derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada) y 51 (defensa de los consumidores y usuarios) – STS, de Pleno, de 20 de enero de 2015 (recurso nº 196/2013).

Más en particular, por lo que se refiere a la cuenta especial en la que han de «depositarse” las cantidades anticipadas, la sentencia de 16 de enero de 2015, también de Pleno (recurso nº 2336/2013), distingue, a efectos de la responsabilidad a que se refiere el art. 1 de la Ley 57/1968, entre la entidad que concede al promotor el préstamo a la construcción con garantía hipotecaria y aquella otra en que se ingresan las cantidades anticipadas, que es la que debe responder frente al comprador; la sentencia de 13 de enero de 2015, asimismo de Pleno (recurso nº 2300/2012), declara que «el hecho de no haber ingresado el comprador las cantidades anticipadas en la cuenta especial no excluye la cobertura del seguro, dado que es una obligación que se impone al vendedor»; y la sentencia de 30 de abril de 2015, igualmente de Pleno y sobre un recurso contra sentencia precisamente de la Audiencia Provincial de Burgos (recurso nº 520/2013), es decir de la misma cuyo criterio se invoca en el presente recurso, resuelve que la Caja de Ahorros avalista debía responder frente a los cooperativistas de viviendas no solo de los pagos anticipados ingresados en la cuenta especial, como se decía en el aval, sino también de los ingresados en una cuenta diferente del promotor en la misma entidad.

Pues bien, la aplicación de la línea inspiradora de esta doctrina jurisprudencial al presente recurso determina que proceda su estimación, porque la «responsabilidad” que el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de «exigir». En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma, como razonan las sentencias de Audiencias Provinciales citadas en el motivo, bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968 perdiera toda su eficacia. Por esta razón, aunque sea cierto, como considera la sentencia impugnada, que la promotora podía haber concertado seguro o aval con otra entidad, en cambio no es acertado entender que, constando incluso en el propio documento de ingreso el destino o razón de las cantidades anticipadas («reserva de vivienda y 20% vivienda»), de esto no se derivara «obligación legal alguna” para la entidad de crédito codemandada. Muy al contrario,precisamente porque esta supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el art. 1-2ª de la Ley 57/1968.

SEXTO.- Conforme al art. 487.3 LEC procede casar la sentencia recurrida, para en su lugar confirmar la de primera instancia, y fijar como doctrina jurisprudencial la siguiente: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».”

N. de la R. Nueva Ley 20/2015

Debe tenerse en cuenta que, en la actualidad, la Ley 57/1968 ha sido derogada por la  Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que entró en vigor el pasado uno de enero de 2016 y que ha sido desarrollada por el Real Decreto 1060/2015, de 20 de noviembre, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras, que entró en vigor el mismo día.

 

Fuente:http://noticias.juridicas.com/actualidad/jurisprudencia/10903-los-bancos-deben-responder-de-las-cantidades-entregadas-por-los-compradores-de-vivienda-que-no-hayan-sido-ingresadas-en-una-cuenta-especial-ni-avaladas-por-el-promotor/

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La nueva ley sólo permitirá desahucios si los impagos superan el 2% del capital. http://www.abogadojavea.com/blog/la-nueva-ley-solo-permitira-desahucios-si-los-impagos-superan-el-2-del-capital/ http://www.abogadojavea.com/blog/la-nueva-ley-solo-permitira-desahucios-si-los-impagos-superan-el-2-del-capital/#comments Tue, 08 Aug 2017 08:43:11 +0000 http://www.abogadojavea.com/blog/?p=393 Leer más

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Las hipotecas variables con más de tres años podrán pasar a tipo fijo sin comisión y la tasa bajará al 0,25% en créditos inferiores a 36 meses de vida.

La nueva ley hipotecaria, fruto de una directiva comunitaria de 2014, suavizará el régimen por el que las entidades inician un proceso de desahucio ante la acumulación de impagos. Hasta ahora, comenzaba cuando el banco tenía constancia de tres mensualidades sin abonar. Con la futura norma, actuará en función del importe moroso, como anunció Luis de Guindos en marzo. El anteproyecto aclara las cifras: la ejecución será posible si los impagos suponen más de un 2% del capital prestado -o nueve meses, en su caso-, siempre que se registren en la primera mitad de vida de la hipoteca; o de un 4%, si es en la segunda, con 12 meses acumulados por impago. Además, el nuevo interés de demora será, como máximo, el triple del legal.

Paralelamente, el cambio de una hipoteca referenciada a un interés variable -las ligadas al euríbor- por las de tipo fijo se podrá realizar sin asumir el coste de la comisión que la banca cobraba hasta ahora, y que suponía el mayor importe entre los gastos a abonar para este tipo de operaciones. Con la reforma de la ley hipotecaria que ha elaborado el Gobierno español, la tasa que aplican las entidades financieras tanto en las novaciones -cuando el cambio se realiza sobre la misma hipoteca- o las subrogaciones -al trasladarse de entidad- será gratuita. Eso sí, siempre que el préstamo tenga más de tres años. Asimismo, en el caso de que el crédito en cuestión se haya formalizado en los 36 meses anteriores a la modificación, la comisión será sobre el 0,25% del capital.

Esas son algunas de las novedades que incorpora el anteproyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, que el Ministerio de Economía ha remitido al Consejo de Estado, antes de que pase por el Congreso tras el verano, y que supondrá un impulso a la comercialización de los tipos estables, que ya suponen un tercio de las nuevas hipotecas contratadas.

El cambio es sustancial con respecto a la normativa actual, por la que se aplicaban tasas de hasta el 1% tanto en novaciones como en subrogaciones. Para una hipoteca media de 115.000 euros, cobraban hasta 1.150 euros con esa comisión. Cuando la ley vea la luz, cambiar de variable a fijo costaría, en el peor de los casos, 287 euros.

Además, el Gobierno va a limitar más los gastos registrales y notariales si el cliente quiere formalizar este cambio hipotecario, bonificando esos aranceles en un 90%. Hasta ahora, esa reducción era del 70% en el caso de los notarios, con una cuantía mínima de 90 euros.

EL DATO

287 euros costará ahora, como mucho, pasar de variable a fijo. Antes cobraban hasta 1.500 euros por una hipoteca de 115.000.

La ley modificará la comisión que la banca cobra por amortización total o parcial de la hipoteca, bien por ‘compensación por desistimiento’ o ‘riesgo de tipo de interés’ -las dos vías esgrimidas por las entidades para hacerlo-. En las hipotecas variables, esa comisión máxima será del 0,5%, en los tres primeros años del crédito; del 0,25%, el cuarto y quinto año; y sin comisión a partir de ese momento; para las fijas, del 4%, en los diez primeros años; y un 3% a partir de entonces.

Ante los conflictos judiciales que se han sucedido en los últimos años, la norma cambia y añade algunos pasos al contratar un crédito. Así, será obligatorio que el cliente acuda al notario en dos ocasiones: una vez para que el fedatario público compruebe que el banco ha entregado toda la información a su cliente relativa al préstamo, cerciorándose de que ha comprendido las condiciones del contrato; y ya en una segunda ocasión, para firmar la escritura. Se trata de una «obligación» y no de una posibilidad.

La nueva ley obliga al banco a informar de las cláusulas «sensibles» antes de la firma de la escritura

«Con más agilidad»

En la primera visita, gratuita y a la que no tiene que acudir el representante del banco, el cliente deberá conocer la ficha de advertencias estandarizadas -un documento que el banco ya ofrece a sus clientes-, así como otra ficha «con las cláusulas que puedan ser potencialmente más sensibles», según fuentes del Ejecutivo, como los de las cláusulas suelo o el de los costes por impago, aunque la ley no las define como ilegales. Lo que no podrán hacer notarios y registradores es autorizar contratos que contengan cláusulas consideradas abusivas por los juzgados, y que se encuentren recogidas en el Registro del Ministerio de Justicia. Esta lista se actualizará «con más agilidad» que hasta ahora, según fuentes de Economía, e incluirá las últimas sentencias al respecto.

La entidad deberá ofrecer información de los gastos en los que incurre cada una de las partes, pero no se obliga a unos u otros a pagar por determinados conceptos, sino que lo deja como resultado de la negociación entre el cliente y su entidad. Con esa documentación, tendrá que firmar en un acta manuscrita admitiendo que conoce las consecuencias jurídicas del contrato.

Además, se prohibirán las operaciones vinculadas, esto es, la obligación de aceptar un ‘pack’ en el que se ofrece el préstamo junto a un conjunto de productos -seguros, tarjetas, etc.- sin conocer el coste de esos activos de forma autónoma, para que pueda compararlos con los de la competencia. Eso no implica que la entidad no pueda ofrecer una rebaja del interés inicial pactado si se adquieren determinados productos, que es la práctica más habitual.

 

Fuente: http://www.elcorreo.com/economia/nueva-solo-permitira-20170725220721-nt.html

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PROCESO MONITORIO EUROPEO http://www.abogadojavea.com/blog/proceso-monitorio-europeo/ http://www.abogadojavea.com/blog/proceso-monitorio-europeo/#comments Tue, 08 Aug 2017 08:39:19 +0000 http://www.abogadojavea.com/blog/?p=390 Leer más

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SÍNTESIS DEL DOCUMENTO

Reglamento (CE) n.o 1896/2006: creación de un proceso monitorio europeo

¿QUÉ HACE ESTE REGLAMENTO?

  • El Reglamento establece un proceso monitorio europeo para los créditos no impugnados por el demandado que simplifica, acelera y reduce los costes de litigación en asuntos transfronterizos que afectan a más de un país de la Unión Europea (UE).
  • Asimismo, permite la libre circulación de requerimientos europeos de pago que son reconocidos y ejecutados en todos los países de la UE.
  • El Reglamento es aplicable a todos los países de la UE, con la excepción de Dinamarca.

PUNTOS CLAVE

Ámbito de aplicación

El proceso monitorio europeo se aplica a todos los asuntos transfronterizos en materia civil y mercantil en los casos en los que al menos una de las partes esté domiciliada o tenga su residencia habitual en un país de la UE distinto de aquel al que pertenece el órgano jurisdiccional ante el que se haya presentado la petición.

Por el contrario, este procedimiento no se aplica a:

  • las materias fiscales, aduaneras o administrativas;
  • la responsabilidad estatal por actos u omisiones en el ejercicio de su autoridad;
  • los regímenes económicos matrimoniales;
  • la quiebra, los procedimientos de liquidación de empresas o de otras personas jurídicas insolventes y los convenios entre quebrado y acreedores;
  • la seguridad social;
  • los créditos derivados de obligaciones extracontractuales, a no ser que: i) hayan sido objeto de un acuerdo entre las partes o haya habido un reconocimiento de deuda, o ii) se refieran a deudas líquidas derivadas de una comunidad de propietarios.

Proceso de petición

  • El reglamento incluye un formulario estándar para la petición de un requerimiento europeo de pago.
  • El requerimiento debe ser por un importe específico que sea exigible en la fecha en que se presente la petición.
  • La competencia de los órganos jurisdiccionales viene determinada con arreglo a las normas establecidas en el Reglamento (UE) n.o1215/2012.
  • El órgano jurisdiccional ante el que se haya presentado una petición examina lo antes posible si se cumplen los requisitos de admisibilidad (carácter transfronterizo del litigio en materia civil y mercantil, competencia del órgano jurisdiccional interesado, etc.) y si la petición resulta fundada.
  • Dicho órgano deberá informar al demandante sobre los motivos por los que ha rechazado una petición. En este caso, no cabrá recurso alguno contra la desestimación de la petición, si bien no obstará para que el demandante presente una nueva petición de requerimiento europeo de pago o cualquier otro procedimiento existente de conformidad con la legislación de un país de la UE.

Expedición de un requerimiento europeo de pago

  • Si se cumplen los requisitos necesarios, el órgano jurisdiccional expedirá un requerimiento europeo de pago lo antes posible y, como norma general, en un plazo de 30 días a partir de la fecha de presentación de la petición.
  • El requerimiento europeo de pago se expedirá únicamente sobre la base de la información facilitada por el demandante si la petición resulta fundada.
  • A no ser que el demandado presente un escrito de oposición ante el órgano jurisdiccional de origen, la petición se reconocerá y ejecutará automáticamente en el resto de países de la UE sin posibilidad alguna de impugnar su reconocimiento.
  • Los procedimientos de ejecución se regirán por la legislación del país de la UE en el que se haya pedido el requerimiento europeo de pago.

Notificación del requerimiento europeo de pago al demandado

El requerimiento europeo de pago se notificará al demandado de conformidad con las disposiciones del Derecho nacional del Estado en el que deba realizarse la notificación. El Reglamento prevé las normas mínimas que deben respetarse a efectos de notificación con o sin acuse de recibo por parte del demandado.

Oposición al requerimiento europeo de pago

  • El demandado puede presentar un escrito de oposición ante el órgano jurisdiccional que haya expedido el requerimiento en cuestión. Dicho escrito deberá enviarse en un plazo de 30 días desde la notificación del requerimiento.
  • En este caso, el proceso continuará ante los órganos jurisdiccionales del país de la UE de origen con arreglo a las normas nacionales del proceso civil ordinario, a menos que el demandante haya indicado que no desea seguir con el proceso.

Transcurrido el plazo de treinta días para presentar escrito de oposición, el demandado podrá solicitar la revisión del requerimiento europeo de pago ante el órgano jurisdiccional que lo haya expedido cuando:

  • el requerimiento de pago haya sido notificado sin acuse de recibo por parte del demandado y la notificación no se haya efectuado con la suficiente antelación para permitirle organizar su defensa;
  • el demandado no haya podido impugnar el crédito por razones de fuerza mayor o debido a circunstancias extraordinarias;
  • el requerimiento se haya expedido de forma manifiestamente errónea.

Si el órgano jurisdiccional rechaza la petición del demandado, el requerimiento europeo de pago seguirá en vigor. En el caso contrario, si el órgano jurisdiccional decide que la revisión está justificada, el requerimiento de pago será declarado nulo y sin efecto.

¿A PARTIR DE CUÁNDO ESTÁ EN VIGOR ESTE REGLAMENTO?

Entró en vigor el 12 de diciembre de 2008.

CONTEXTO

Procedimientos monitorios

ACTO

Reglamento (CE) n.o 1896/2006 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, por el que se establece un proceso monitorio europeo (DO L 399 de 30.12.2006, pp. 1-32)

Las sucesivas modificaciones del Reglamento (CE) n.o 1896/2006 se han incorporado al texto básico. Esta versión consolidada solo tiene valor documental.

ACTOS CONEXOS

Informe de la Comisión al Parlamento Europeo, al Consejo y al Comité Económico y Social Europeo sobre la aplicación del Reglamento (CE) n.o 1896/2006 del Parlamento Europeo y del Consejo por el que se establece un proceso monitorio europeo [COM(2015) 495 final de 13.10.2015]

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Título ejecutivo europeo para los créditos no impugnados http://www.abogadojavea.com/blog/titulo-ejecutivo-europeo-para-los-creditos-no-impugnados/ http://www.abogadojavea.com/blog/titulo-ejecutivo-europeo-para-los-creditos-no-impugnados/#comments Tue, 08 Aug 2017 08:36:20 +0000 http://www.abogadojavea.com/blog/?p=385 Leer más

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30 de noviembre de 2000, el Consejo Europeo adoptó un programa de medidas para la aplicación del principio de reconocimiento mutuo de las resoluciones judiciales en materia civil y mercantil. Este programa incluía, en su primera fase, la supresión del exequátur, es decir, la creación de un título ejecutivo europeo para créditos no impugnados.

El concepto de «créditos no impugnados» debe abarcar todas aquellas situaciones en que un acreedor, habida cuenta de la ausencia comprobada de oposición por parte del deudor sobre la naturaleza o el alcance de una demanda pecuniaria, ha obtenido una resolución judicial contra ese deudor o un documento ejecutivo que requiere el consentimiento expreso del deudor, ya sea una transacción judicial o un documento público con fuerza ejecutiva.

El Reglamento del Parlamento Europeo y del Consejo, Reglamento nº 805/2004 (PDF. 178 KB), de 21 de abril de 2004 por el que se crea un título ejecutivo europeo para los créditos no impugnados garantiza, en todos los Estados miembros, la libre circulación de decisiones, transacciones judiciales y actos auténticos sobre créditos no impugnados. Ya no es necesario recurrir a un procedimiento intermedio en el Estado miembro de ejecución previamente al reconocimiento y la ejecución.

El presente Reglamento debe aplicarse a las resoluciones, transacciones judiciales o documentos públicos con fuerza ejecutiva sobre créditos no impugnados y a las decisiones dictadas tras la impugnación de resoluciones, transacciones judiciales o documentos públicos con fuerza ejecutiva certificados como títulos ejecutivos europeos.

Normativa aplicable

  • Reglamento nº 805/2004 (PDF. 178 KB) DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 21 de abril de 2004, por el que se establece un título ejecutivo para créditos no impugnados.
  • LEY 19/2006 , de 5 de junio, por la que se amplían los medios de tutela de los derechos de propiedad intelectual e industrial y se establecen normas procesales para facilitar la aplicación de diversos reglamentos comunitarios, en particular la Disposición final vigésimo primera:Medidas para facilitar la aplicación en España del Reglamento (CE) nº 805/2004 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de abril de 2004, por el que se establece un título ejecutivo europeo para créditos no impugnados.
    1. La certificación judicial de un título ejecutivo europeo se adoptará de forma separada y mediante providencia, en la forma prevista en el anexo I del Reglamento (CE) nº 805/2004.La competencia para certificar un titulo ejecutivo europeo corresponde al mismo tribunal que dictó la resolución.El procedimiento para la rectificación de errores en un título ejecutivo europeo previsto en el artículo 10.1.a) del Reglamento (CE) nº 805/2004 se resolverá en la forma prevista en los tres primeros apartados del artículo 267 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.El procedimiento para la revocación de la emisión de un certificado de un título ejecutivo europeo a que se refiere el artículo 10.1.b) del Reglamento (CE) nº 805/2004 se tramitará y resolverá de conformidad con lo previsto para el recurso de reposición regulado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con independencia del orden jurisdiccional al que pertenezca el tribunal.

      La denegación de emisión de un certificado de título ejecutivo europeo se adoptará de forma separada y mediante providencia, y podrá impugnarse por los trámites del recurso de reposición.

    2. Para la certificación como título ejecutivo europeo de resoluciones judiciales que aprueben u homologuen transacciones se aplicará el apartado anterior, y se efectuará en la forma prevista en el anexo II del Reglamento (CE) nº 805/2004.
    3. Compete al notario autorizante, o a quien legalmente le sustituya o suceda en su protocolo, la expedición del certificado previsto en el articulo 25.1 y en el anexo III del Reglamento (CE) nº 805/2004. De dicha expedición dejará constancia mediante nota en la matriz o póliza, y archivará el original que circulara mediante copia.Corresponderá al notario en cuyo protocolo se encuentre el título ejecutivo europeo certificado expedir el relativo a su rectificación por error material y el de revocación previstos en el articulo 10.1 del Reglamento (CE) nº 805/2004, así como el derivado de la falta o limitación de ejecutividad, según se establece en el artículo 6.2 y en el anexo IV del mismo reglamento.Se exceptúa la pérdida de ejecutividad derivada de una resolución judicial, para cuya certificación se estará al apartado 1 de esta disposición adicional.En todo caso, deberá constar en la matriz o póliza la rectificación, revocación, falta o limitación de ejecutividad.

      La negativa del notario a la expedición de los certificados requeridos podrá ser impugnada por el interesado ante la Dirección General de los Registros y del Notariado por los trámites del recurso de queja previsto en la legislación notarial. Contra la resolución de este órgano directivo podrá interponerse recurso, en única instancia, ante el juez de primera instancia de la capital de la provincia donde tenga su domicilio el notario, el cual se resolverá por los trámites del juicio verbal.

    4. La certificación a la que se refiere el anexo V del Reglamento (CE) nº 805/2004 se expedirá por el órgano administrativo o jurisdiccional que hubiera dictado la resolución.
    5. La competencia territorial para la ejecución de resoluciones, transacciones judiciales y documentos públicos certificados como título ejecutivo europeo corresponderá al juzgado de primera instancia del domicilio del demandado o del lugar de ejecución.
    6. El Gobierno adoptará las normas precisas para el desarrollo de esta disposición adicional

 

Fuente: http://www.mjusticia.gob.es/cs/Satellite/Portal/es/areas-tematicas/area-internacional/cooperacion-juridica/titulo-ejecutivo-europeo-para

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RECLAMACIÓN DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA EN LA COMPRA DE VIVIENDAS http://www.abogadojavea.com/blog/reclamacion-de-las-cantidades-entregadas-a-cuenta-en-la-compra-de-viviendas/ http://www.abogadojavea.com/blog/reclamacion-de-las-cantidades-entregadas-a-cuenta-en-la-compra-de-viviendas/#comments Fri, 04 Aug 2017 11:02:16 +0000 http://www.abogadojavea.com/blog/?p=382 Leer más

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En numerosas ocasiones a la hora de comprar una vivienda, es posible que se llevara a cabo el pago de cantidades a cuenta para la adquisición de dicha vivienda sobre plano, la cual posteriormente por diversas causas no llegó a entregarse, no llegó a finalizar la construcción de la obra y por consiguiente se llevó a cabo la pérdida de las cantidades por parte de los compradores. No obstante y debido a numerosas sentencias que han creado jurisprudencia, se pueden reclamar dichas cantidades a través de acciones legales:

Como más importante, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015, ha establecido la siguiente doctrina jurisprudencial:

«En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».

 

Nos encontramos ante una interpretación de una norma del año 1968, que da respuesta a la necesaria protección de los consumidores frente al abuso de las promotoras, obligando a estas a garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, por los compradores, con un seguro o aval bancario, y a que, ese dinero, quedara depositado en una cuenta especial que solo se utilizaba para la construcción de las viviendas. No obstante y en numerosas ocasiones los promotores han hecho caso omiso. La Sentencia del Tribunal Supremo, viene a reforzar la eficacia protectora de la Ley, que sin una interpretación como la que ahora se hace, dejaba a los compradores al arbitrio de los promotores negligentes.

A la hora de plantearse varias preguntar sobre este tipo de reclamaciones, aquí se resuelven algunas preguntas:

¿Contra quién tengo que dirigir la reclamación?

 

Habrá que verificar si previamente hay que resolver el contrato de compraventa o es necesario que no se haya producido el inicio de la obra o su entrega, si tenemos en cuenta que la responsabilidad del banco no deriva de un aval o de un contrato de seguro, sino del incumplimiento de una obligación legal…

 

Aparentemente la propia Ley no ofrece dudas, “Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga”. Por ello, es preciso verificar cada uno de los supuestos:

En todas aquellas situaciones que en se ha resuelto el contrato y no se obtenga la devolución de las cantidades, habrá que demandar a la entidad de crédito, así como en aquellos supuestos en que la promotora pudiera estar en concurso de acreedores, y se determine la imposibilidad de finalización o entrega de la obra.

Hay también situaciones en los que se produce un retraso a la hora de proceder a la entrega o iniciación de la vivienda, o también en los que en el contrato no se atribuye al retraso cierta transcendencia resolutoria de una forma precisa o clara. En estos casos se tendrá que demandar conjuntamente a la promotora y a la entidad de crédito, queriendo obtener por parte del Juzgado que se declare un incumplimiento en la entrega de la obra la cual justificará la responsabilidad de la entidad de crédito.

 

¿Podremos reclamar por la compraventa de cualquier tipo de inmueble?

 

El artículo 1 de la Ley,  establece que únicamente serán para viviendas con independencia de su destino, y siempre que no sean de VPO. A partir de la reforma que la Ley 20/2015, realiza de la Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, será para cualquier clase de vivienda, siempre que la licencia de obra hubiera sido solicitada con posterioridad a 1 de enero de 2016.

 

¿Hasta cuándo podemos reclamar?

 

Dichas acciones tienen un plazo de prescripción de 15 años, que comienza a contarse desde el momento en que la promotora incumple sus obligaciones de entrega de vivienda, y sobretodo siempre que se trate de contratos formalizados con anterioridad al 1 de enero de 2016.

Es también de significar que desde la reforma operada en el código civil con efecto octubre de 2015, el plazo de prescripción de 15 años, se redujo a 5 años por lo que aunque se hubiera producido el cómputo con anterioridad, cualquier acción para reclamar las cantidades a cuenta prescribirían en octubre de 2020.

Tras el 1 de enero de 2016 se introducen cambios sustanciales sobre la materia. Ese mismo día entró en vigor la Ley 20/2015 de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que modifica la ley de Ordenación 38/1999, y con la cual, se da una nueva redacción a la Disposición Adicional Primera. Se produce una derogación de la normativa que anteriormente regulaba esta materia, especialmente la ya citada Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre Percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

 

¿Cuando surge la responsabilidad de la entidad de crédito?

 

La responsabilidad de la entidad de crédito surge desde la apertura por la promotora de la cuenta especial para recibir las cantidades entregadas a cuenta por parte de los compradores, momento en el Banco tiene la obligación de exigir el aval o contrato de seguro. Al momento de la apertura de las cuentas y depósitos especiales por la promotora,  aparece la obligación de la entidad bancaria de exigir la constitución del aval o la celebración del contrato de seguro previsto por la norma, no debiendo permitir la apertura de las cuentas especiales, ni la realización de depósitos en ellas, sin cerciorarse previamente que el promotor ha asumido la obligación legal de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta  y por lo tanto siendo responsable de los daños y perjuicios que pudieran afectar a los compradores en el caso de que, por no haberse constituido las garantías legalmente previstas, no pudieran obtener la restitución de lo anticipadamente pagado.

Hay que recalcar que no es preciso que los ingresos a cuenta se hagan en la cuenta especial, sino que es suficiente que se haga en cualquier cuenta abierta por la promotora, en las que el ingreso sea realizado por el comprador en concepto de cantidades entregadas a cuenta del precio.

 

¿Qué documentación se necesita para la reclamación?

 

Es necesario demostrar que había un compromiso de inicio o  entrega de la vivienda en un plazo determinado y que a su vez ha sido incumplido por el promotor, que se llevaron a cabo ingresos en concepto de cantidades entregadas a cuenta en la cuenta corriente de la promotora en la entidad de crédito y que estas cantidades no están aseguradas. Será preciso o conveniente tener en nuestra posesión:

 

  • Contrato de compraventa.

 

  • Justificantes de ingreso de las cantidades.

 

 

  • Justificante/s del incumplimiento por parte de la promotora de iniciación o entrega en el plazo convenido.

 

  • Requerimiento de reintegro de cantidades a la promotora.

 

 

  • Requerimiento de reintegro de cantidades a la  entidad de crédito.

 

  • Justificante de que las cantidades entregadas a cuenta no están avaladas o aseguradas, para ello habrá que requerir a la promotora y a la entidad de crédito para que justifiquen esta circunstancia.

 

 

  • En caso de no poder disponer de dicha información será recomendable llevar a cabo unas diligencias preliminares en el Juzgado para obtenerla antes de presentar la demanda.680x452_arrendamientos
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El Supremo obliga a la banca a devolver millones sepultados en promociones fallidas http://www.abogadojavea.com/blog/el-supremo-obliga-a-la-banca-a-devolver-millones-sepultados-en-promociones-fallidas/ http://www.abogadojavea.com/blog/el-supremo-obliga-a-la-banca-a-devolver-millones-sepultados-en-promociones-fallidas/#comments Thu, 25 Feb 2016 11:10:00 +0000 http://www.abogadojavea.com/blog/?p=375 Leer más

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NOVEDADES BANCA- NOTICIA ‘EL CONFIDENCIAL’

El Tribunal abre un nuevo frente judicial contra las entidades bancarias. Una ley de 1968 recién derogada les obligaba a vigilar los fondos que los compradores daban a constructores

El Tribunal Supremo ha asestado un nuevo golpe al sistema bancario español. En una sentencia del 21 de diciembre pasado, el alto tribunal sienta jurisprudencia y ordena a los bancos a devolver el dinero adelantado por clientes a promotores para viviendas que no se construyeron. Así que la banca responderá por miles de urbanizaciones fantasma, especialmente en el litoral y muchas vendidas a compradores británicos. La clave está en una ley de 1968, aprobada después de un escándalo que dejó a 10.000 personas sin casa en Madrid, y que obligaba a los bancos a tener avalada la cantidad entregada a cuenta para la vivienda, algo que incumplieron masivamente durante la burbuja. El fallo ha corrido como la pólvora entre los despachos especializados porque fija una doctrina dura con la banca, y los departamentos de riesgos de los bancos echan humo intentando cuantificar su impacto. La ley ha estado vigente hasta el pasado 1 de enero, cuando entró en vigor la reforma del PP que rebajaba las condiciones para la banca.

En junio de 2004, una vecina de Valencia hizo lo que tantos otros españoles: dio la entrada para una casa. Iba a ser un adosado en Dénia (Alicante), bajo el Montgó y cerca del casco urbano. La urbanización tenía 94 casas, entre apartamentos, chalés y adosados, y estaba impulsado por el alemán Hermann Schmitz en la promotora Berliner Bau Project La Siesta, (explotaba en el nombre el prestigo de ser alemán). El 25 de junio de ese año, la compradora dio la primera entrada a cuenta y los meses siguientes llegó a ingresar en la cuenta de la CAM de la promoción 38.400,55 euros. Recuerden que entonces los pisos nunca bajaban y España jugaba la Champions League de la economía. Según el contrato, las casas debían estar listas en dos años.

Lo normal entre los compradores que se quedaron sin vivienda por el estallido de la burbuja era ir en los tribunales contra el promotor. Pero esperar recuperar el dinero de un empresario quebrado y sin más activos que esqueletos de hormigón es casi imposible, por muy buena fe que tenga el administrador concursal. Pero Cristina Juan Vidal, del despacho valenciano Asiaín Asesores, no solo demandó a la promotora sino también a la CAM, que recibía el dinero y que había dado 11 millones al promotor para la construcción de las casas.

La abogada esgrimía la ley «sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas». Se trata de un conciso texto legal -dos páginas y siete artículos de escritura clara, con puntos y seguidos en lugar de eternas subordinadas- con el que el régimen franquista quiso proteger a los compradores de viviendas. La ley nació un año después del escándalo Nueva Esperanza. La quiebra de Construcciones Nueva Esperanza dejó a 10.615 familias sin el piso por el que habían pagado 105,89 millones de pesetas de la época. Así que el régimen franquista estableció una serie de protecciones al consumidor. Obligaba al banco a tener una serie de avales y garantías para que la entrada de una vivienda se destinase a la construcción y siempre estuviese garantizada si el promotor quebraba. Entre otras cosas, fijaba que el dinero debía ir a una cuenta especial, siempre avalada. Juan Vidal defiende la ley: «Tiene de bueno que no necesita ser extensa para dejar clara la defensa de la parte más débil, el consumidor de vivienda en plano». Al ser concisa, añade, «no da apenas pie a interpretaciones contradictorias».

Al recibir la demanda, la CAM argumentó que no pintaba nada en el procedimiento, que era un tercero ajeno al pacto entre los compradores y la promotora, y que si el dinero ya no estaba no era su problema. La jueza Marisa Fayos Bonell, titular del juzgado 5 de Dénia, rechazó su pretensión el 9 de noviembre de 2011: «Si la CAM avaló las obras de urbanización y la promoción, hemos de concluir que la entidad crediticia era sabedora del deber de ingreso de los pagos de los compradores en una cuenta especial, extremo que debió indicar al promotor, y en todo caso , exigirle la presentación de aval o seguro que garantizase la devolución de dichos ingresos, no pudiendo ahora alegar que era un tercero y que solo se le pidió que avalara las obras de urbanización»,señala el fallo. Condenó a la caja a devolver el dinero más el 4% de interés anual.

En los últimos años ha habido una serie de sentencias como esta, aunque otras iban en sentido contrario, explica Guadalupe Sánchez, de GM Legal Experts, un despacho en Guardamar de Segura (Alicante) que ha ganado decenas de casos. Los bancos, que con los primeros fallos en contra pagaban para evitar jurisprudencia de instancias superiores, empezaron a recurrir después para evitar el efecto llamada. La CAM llevó el caso a la Audiencia Provincial y ahí le dieron la razón. Según esa sentencia, quien debía garantizar el dinero era el promotor, no la CAM. «La propia ley [de 1968], como el Tribunal Supremo, consideran que la obligación de garantizar la devolución de las cantidades entregadas antes de la construcción o durante ella, más el interés legal,corresponde al promotor mediante aval o seguro», falló la sección sexta de la Audiencia de Alicante el 4 de julio de 2012.

 

La abogado Cristina Juan Vidal recurrió en casación al Supremo. Es una vía complicada que rara vez prospera. Pero esta vez hubo bingo. El pasado 21 de diciembre, la sala primera del Tribunal Supremo corrigió a la Audiencia y condenó al banco (la promotora hacía tiempo que había volado del procedimiento por la vía de no aparecer). Señaló que la ley de 1968 desmiente que los bancos sean «terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de exigir». Condena a la CAM a devolver el dinero más intereses y costas.

En este fallo, del que fue ponente Francisco Marín Castán, presidente de la sala Civil del Supremo, fija además «la siguiente doctrina jurisprudencial»: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad». 

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BUYING A PROPERTY IN SPAIN BY NON-RESIDENTS-tomasabogados@hotmail.com http://www.abogadojavea.com/blog/adquisicion-de-una-vivienda-en-espana-por-un-no-residente-tomasabogadoshotmail-com/ http://www.abogadojavea.com/blog/adquisicion-de-una-vivienda-en-espana-por-un-no-residente-tomasabogadoshotmail-com/#comments Thu, 07 Jan 2016 12:53:17 +0000 http://www.abogadojavea.com/blog/?p=353 Leer más

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In Spain, a non-resident, who intends to acquire real estate in this country, will enjoy the property in the same rights as a spanish citizen. The steps to purchasing a property in Spain, without prejudice to the details of each case are:

 

1.Get Identification Number (NIE ): For the allocation of NIE, personal number, unique, exclusive and abroad identifier, which will appear on all documents that are issued or processed, you must provide the following documents:

• Printed-standard application, completed and signed.

• Original and photocopy of the passport or identity card, or travel document or certificate of registration in force.

• Communication of financial, professional or social reasons justifying the request. NIE applications may be submitted in Spain, among other options, through a representative with sufficient power to do so. All non-EU foreign public documents must be previously legalized and, if necessary, must be translated into Castilian or official language of the territory where the application is submitted.

2. Opening of bank account.  Once obtained the NIE, the purchaser of the property will open a bank account in Spanish territory. This is necessary for the accreditation of the means of payment of the purchaser on the purchase of a building as well as for payment of successive taxes. For the opening of the current account, the bank will ask the buyer, the NIE, the passport and an official document of the country of origin duly translated into Castilian, in which their work is certified in order to understand and justify the provenance of their income and solvency. 

3. Signature of earnest money contract.   It is a private contract through which the parts, once chosen the property to acquire, formalize the agreement of future sale, giving a sum of money as a deposit.

4. Execution of the public deed of sale.  Buyer and seller will appear before Notary which will attest to the transmission and acquisition of the property by granting the public deed. Writing contain personal data of the buyer and seller, the description of the property, its state of charge, the price, payment and other terms and conditions of their own choosing sides. Normally, the seller will receive in this event the entire amount of the sale. In compliance with the Money Laundering Act, the maximum amount allowed in cash is 2,500 euros, when one part is an entrepreneur or professional, and 15,000 euros, when the payer is a natural person as always justify not having his tax domicile in Spain and not acting as an entrepreneur or professional.  

5. Registration in the Land Registry.  Once you have satisfied the payment of taxes on the transfer of the property, you must register the title in the Land Registry by appropriate location of the property acquired.

Other items of interest in the acquisition of real estate in Spain:

A) Taxes and expenses arising from the ownership of a property.

• Property Tax (IBI): The real estate tax is a local tax levied on the value nature of real estate.

• Income Tax Non-Resident (IRNR) If the purchaser of the goods is resident outside the Spanish territory, must satisfy the Income Tax of Individuals, charging the real income derived from the property of the estate.

 • Costs of Owners: Depending on the community, are paid once a year, every six months or every three months. The amount depends on the amount of community owners and public areas.

• Expenses supply of housing: Are the running costs of a building and usually bimonthly. The most common are electricity, water and gas.

B) Testament.

       The non-resident who has acquired a property in Spain is recommended to give testament to Spanish        Notary in relation to property that has sites in Spain to facilitate the paperwork on the transfer of      ownership of the same at the time of his death .

 

 

For more information and advice, contact us:

                                            tomasabogados@hotmail.com

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