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RECLAMACIÓN DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA EN LA COMPRA DE VIVIENDAS |

RECLAMACIÓN DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA EN LA COMPRA DE VIVIENDAS

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En numerosas ocasiones a la hora de comprar una vivienda, es posible que se llevara a cabo el pago de cantidades a cuenta para la adquisición de dicha vivienda sobre plano, la cual posteriormente por diversas causas no llegó a entregarse, no llegó a finalizar la construcción de la obra y por consiguiente se llevó a cabo la pérdida de las cantidades por parte de los compradores. No obstante y debido a numerosas sentencias que han creado jurisprudencia, se pueden reclamar dichas cantidades a través de acciones legales:

Como más importante, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015, ha establecido la siguiente doctrina jurisprudencial:

«En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».

 

Nos encontramos ante una interpretación de una norma del año 1968, que da respuesta a la necesaria protección de los consumidores frente al abuso de las promotoras, obligando a estas a garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, por los compradores, con un seguro o aval bancario, y a que, ese dinero, quedara depositado en una cuenta especial que solo se utilizaba para la construcción de las viviendas. No obstante y en numerosas ocasiones los promotores han hecho caso omiso. La Sentencia del Tribunal Supremo, viene a reforzar la eficacia protectora de la Ley, que sin una interpretación como la que ahora se hace, dejaba a los compradores al arbitrio de los promotores negligentes.

A la hora de plantearse varias preguntar sobre este tipo de reclamaciones, aquí se resuelven algunas preguntas:

¿Contra quién tengo que dirigir la reclamación?

 

Habrá que verificar si previamente hay que resolver el contrato de compraventa o es necesario que no se haya producido el inicio de la obra o su entrega, si tenemos en cuenta que la responsabilidad del banco no deriva de un aval o de un contrato de seguro, sino del incumplimiento de una obligación legal…

 

Aparentemente la propia Ley no ofrece dudas, “Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga”. Por ello, es preciso verificar cada uno de los supuestos:

En todas aquellas situaciones que en se ha resuelto el contrato y no se obtenga la devolución de las cantidades, habrá que demandar a la entidad de crédito, así como en aquellos supuestos en que la promotora pudiera estar en concurso de acreedores, y se determine la imposibilidad de finalización o entrega de la obra.

Hay también situaciones en los que se produce un retraso a la hora de proceder a la entrega o iniciación de la vivienda, o también en los que en el contrato no se atribuye al retraso cierta transcendencia resolutoria de una forma precisa o clara. En estos casos se tendrá que demandar conjuntamente a la promotora y a la entidad de crédito, queriendo obtener por parte del Juzgado que se declare un incumplimiento en la entrega de la obra la cual justificará la responsabilidad de la entidad de crédito.

 

¿Podremos reclamar por la compraventa de cualquier tipo de inmueble?

 

El artículo 1 de la Ley,  establece que únicamente serán para viviendas con independencia de su destino, y siempre que no sean de VPO. A partir de la reforma que la Ley 20/2015, realiza de la Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, será para cualquier clase de vivienda, siempre que la licencia de obra hubiera sido solicitada con posterioridad a 1 de enero de 2016.

 

¿Hasta cuándo podemos reclamar?

 

Dichas acciones tienen un plazo de prescripción de 15 años, que comienza a contarse desde el momento en que la promotora incumple sus obligaciones de entrega de vivienda, y sobretodo siempre que se trate de contratos formalizados con anterioridad al 1 de enero de 2016.

Es también de significar que desde la reforma operada en el código civil con efecto octubre de 2015, el plazo de prescripción de 15 años, se redujo a 5 años por lo que aunque se hubiera producido el cómputo con anterioridad, cualquier acción para reclamar las cantidades a cuenta prescribirían en octubre de 2020.

Tras el 1 de enero de 2016 se introducen cambios sustanciales sobre la materia. Ese mismo día entró en vigor la Ley 20/2015 de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que modifica la ley de Ordenación 38/1999, y con la cual, se da una nueva redacción a la Disposición Adicional Primera. Se produce una derogación de la normativa que anteriormente regulaba esta materia, especialmente la ya citada Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre Percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

 

¿Cuando surge la responsabilidad de la entidad de crédito?

 

La responsabilidad de la entidad de crédito surge desde la apertura por la promotora de la cuenta especial para recibir las cantidades entregadas a cuenta por parte de los compradores, momento en el Banco tiene la obligación de exigir el aval o contrato de seguro. Al momento de la apertura de las cuentas y depósitos especiales por la promotora,  aparece la obligación de la entidad bancaria de exigir la constitución del aval o la celebración del contrato de seguro previsto por la norma, no debiendo permitir la apertura de las cuentas especiales, ni la realización de depósitos en ellas, sin cerciorarse previamente que el promotor ha asumido la obligación legal de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta  y por lo tanto siendo responsable de los daños y perjuicios que pudieran afectar a los compradores en el caso de que, por no haberse constituido las garantías legalmente previstas, no pudieran obtener la restitución de lo anticipadamente pagado.

Hay que recalcar que no es preciso que los ingresos a cuenta se hagan en la cuenta especial, sino que es suficiente que se haga en cualquier cuenta abierta por la promotora, en las que el ingreso sea realizado por el comprador en concepto de cantidades entregadas a cuenta del precio.

 

¿Qué documentación se necesita para la reclamación?

 

Es necesario demostrar que había un compromiso de inicio o  entrega de la vivienda en un plazo determinado y que a su vez ha sido incumplido por el promotor, que se llevaron a cabo ingresos en concepto de cantidades entregadas a cuenta en la cuenta corriente de la promotora en la entidad de crédito y que estas cantidades no están aseguradas. Será preciso o conveniente tener en nuestra posesión:

 

  • Contrato de compraventa.

 

  • Justificantes de ingreso de las cantidades.

 

 

  • Justificante/s del incumplimiento por parte de la promotora de iniciación o entrega en el plazo convenido.

 

  • Requerimiento de reintegro de cantidades a la promotora.

 

 

  • Requerimiento de reintegro de cantidades a la  entidad de crédito.

 

  • Justificante de que las cantidades entregadas a cuenta no están avaladas o aseguradas, para ello habrá que requerir a la promotora y a la entidad de crédito para que justifiquen esta circunstancia.

 

 

  • En caso de no poder disponer de dicha información será recomendable llevar a cabo unas diligencias preliminares en el Juzgado para obtenerla antes de presentar la demanda.680x452_arrendamientos

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